Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền: Nên hay không?

Vì nhiều nguyên do khác nhau mà không ít người dân mua và bán đất bằng hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền như không đủ điều kiện kèm theo sang tên hoặc do chưa hiểu rõ lao lý của pháp lý. Để giúp người dân hiểu rõ yếu tố này, LuatVietnam sẽ đưa ra đánh giá và nhận định trải qua bài viết sau .Giải thích từ ngữ : Mua bán đất là cách gọi phổ cập của người dân dùng để chỉ việc chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất .

Trên thực tế nhiều người muốn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng thay vì thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận theo đúng quy định thì lại ký hợp đồng ủy quyền để thay mặt người sử dụng đất thực hiện quyền sử dụng và các quyền khác như chuyển nhượng, tặng cho. Tuy nhiên, khi đối chiếu với quy định pháp luật thì không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì những lý do sau:

1. Chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 lao lý :

“ 3. Việc quy đổi, chuyển nhượng ủy quyền, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, Tặng cho, thế chấp ngân hàng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính. ”

Theo đó, việc chuyển nhượng ủy quyền phải ĐK tại cơ quan ĐK đất đai và có hiệu lực hiện hành kể từ thời gian ĐK vào sổ địa chính. Nói cách khác, việc chuyển nhượng ủy quyền chỉ kết thúc khi cơ quan ĐK đất đai ĐK thông tin chuyển nhượng ủy quyền vào sổ địa chính .
Để được cơ quan ĐK đất đai ĐK vào sổ địa chính thì những bên chuyển nhượng ủy quyền cần triển khai 1 số ít bước sau :
Bước 1 : Công chứng hoặc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 lao lý :

“ a ) Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền, khuyến mãi ngay cho, thế chấp ngân hàng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và gia tài gắn liền với đất phải được công chứng hoặc xác nhận, trừ trường hợp kinh doanh thương mại bất động sản pháp luật tại điểm b khoản này ; ”

Như vậy, khi hộ mái ấm gia đình, cá thể chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất cho nhau thì việc tiên phong là chuẩn bị sẵn sàng hồ sơ để công chứng hoặc xác nhận hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền .
Bước 2 : Kê khai nghĩa vụ và trách nhiệm kinh tế tài chính ( kể cả trường hợp được miễn )
Bước 3 : Đăng ký dịch chuyển
Nộp hồ sơ ĐK dịch chuyển ( nộp hồ sơ ĐK sang tên cho cơ quan ĐK đất đai ). Bước 2 và bước 3 hoàn toàn có thể thực thi cùng một thời gian nếu bên nhận chuyển nhượng ủy quyền nộp thuế thu nhập cá thể thay cho bên chuyển nhượng ủy quyền ( bước 2 và bước 3 gộp làm một ) .
Tóm lại, phải có hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền được công chứng hoặc xác nhận mới thực thi được thủ tục sang tên ; hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không hề sang tên vì không không phải thành phần hồ sơ ĐK sang tên .
mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyềnKhông nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền (Ảnh minh họa)
 

2. Ủy quyền khác với chuyển nhượng

Ủy quyền để sử dụng đất hoặc thực hiện các quyền khác của người sử dụng đất khác với chuyển nhượng, nếu trả tiền nhưng chỉ nhận ủy quyền thì sẽ gặp nhiều rủi ro pháp lý. Dưới đây là một số quy định làm rõ cho nhận định trên:

* Bên nhận ủy quyền nhân danh bên ủy quyền để thực hiện công việc ủy quyền

Điều 562 Bộ luật Dân sự năm ngoái lao lý về hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền như sau :

“ Hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền là sự thỏa thuận hợp tác giữa những bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ và trách nhiệm thực thi việc làm nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hợp tác hoặc pháp lý có lao lý. ”

Như vậy, thực chất của ủy quyền là bên nhận ủy quyền đại diện thay mặt bên chuyển nhượng ủy quyền để triển khai những quyền của người sử dụng đất như sử dụng, chuyển nhượng ủy quyền, Tặng cho và những quyền khác nếu có thỏa thuận hợp tác .

* Phạm vi ủy quyền có thể bị giới hạn

Phạm vi ủy quyền do những bên thỏa thuận hợp tác nhưng nếu trả tiền cho bên có đất nhưng chỉ nhận ủy quyền thì trong nhiều trường hợp sẽ không được thực thi khá đầy đủ những quyền của người sử dụng đất nếu hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền không thỏa thuận hợp tác .
Nếu có mục tiêu muốn thực thi chuyển nhượng ủy quyền quyền sử dụng đất nhưng những bên lại ký hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền thì khi đó xảy ra thực trạng : Một bên trả tiền cho bên có đất thì quyền sử dụng đất và những sách vở về nhà đất vẫn thuộc thay mặt đứng tên ” chủ cũ ” .

* Bên ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền

Vì là hợp đồng ủy quyền nên bên có đất ( bên chuyển nhượng ủy quyền ) có quyền đơn phương chấm hết hợp đồng. Điều 569 Bộ luật Dân sự năm ngoái lao lý rõ về đơn phương chấm hết hợp đồng chuyển nhượng ủy quyền như sau :
– Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm hết thực thi hợp đồng bất kể khi nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với việc làm mà bên được chuyển nhượng ủy quyền đã triển khai và bồi thường thiệt hại ; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền hoàn toàn có thể chấm hết triển khai hợp đồng bất kỳ khi nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời hạn hài hòa và hợp lý .
Bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm hết triển khai hợp đồng ; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực hiện hành, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải ghi nhận về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm hết .
– Trường hợp ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm hết triển khai hợp đồng bất kỳ khi nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời hạn hài hòa và hợp lý ; nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm hết thực thi hợp đồng bất kể khi nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên chuyển nhượng ủy quyền, nếu có .

Kết luận: Không nên mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền vì người trả tiền sẽ không là “chủ đất” và không được đứng tên trên giấy chứng nhận mà thay vào đó họ chỉ được thực hiện những công việc trong phạm vi ủy quyền.

Nếu bạn đọc có vướng mắc vui lòng liên hệ 1900.6192 để được hỗ trợ nhanh nhất.

>> Sổ đỏ, Sổ hồng là gì? 9 điều cần biết về Sổ đỏ, Sổ hồng




>> Xem thêm các chính sách mới về đất đai tại đây



Hãy bình luận đầu tiên

Để lại một phản hồi

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiện thị công khai.


*